Свой дом, неважно какой он – роскошные апартаменты в престижном районе или однокомнатная квартира в типовом панельном доме, для каждого человека является тем единственным местом, где всегда должно быть комфортно и уютно. И главная за­дача, которую надо решить в ходе выполнения ремонта, – это создание интерьера поме­щения, соответствующего индивидуальности человека, которому предстоит в нем жить. Если вы решились на перепланировку своей квартиры, нужно иметь четкое предс­тавление обо всех «подводных течениях», с которыми вам придется столкнуться.

Тяга к комфорту неистребима, и веяния рынка последних лет ее усилили, развили и предоставили жильцу новые возможности и перспективы. Сегодня редкая кварти­ра избежала перепланировки или хотя бы частичного переустройства. Однако, к со­жалению, не все конструкции зданий могут выдержать наплыв фантазии наших сограждан. Так, довольно популярным в последнее время стало оборудование бас­сейнов, саун и новейших сантехнических приборов в квартирах. Можно себе предс­тавить волнение соседей, проживающих этажом ниже. И зачастую волнение это оправданно. Поэтому закон запрещает производить перепланировку квартир, если это ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, а также к ухудше­нию условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или кварти­ры. Те же требования предъявляются и к переустройству инженерного оборудования, которое нередко проводится одновременно с перепланировкой квартиры.

В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР, переустройство и перепланиров­ка жилых и подсобных помещений производится только в целях благоустройства квартиры. К перепланировке относят как перенос жилых перегородок и дверных проемов, так и остекление балконов и лоджий. Перенос нагревательных, сантехни­ческих, газовых приборов, а также устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов принято называть переоборудованием. Для про­ведения вышеуказанных мероприятий необходимо получить согласие наймодателя, собственника квартиры, а также нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Перед самой перепланировкой или переоборудованием составляется проект, кото­рый затем согласовывается с районной межведомственной комиссией. Подобные проекты должны разрабатываться только специальными организациями или физи­ческими лицами, имеющими государственную лицензию на проектирование, и дол­жны соответствовать всем действующим строительным и технико-эксплуатационным нормам и правилам. Перепланировка – это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получе­нием разрешительной документации.

 Никакая перепланировка или переоборудование невозможны без проекта. А проект становится официальным документом только после длительной проце­дуры согласований в различных организациях и ведомствах. Собственник жилья должен быть готов к тому, что проект перепланировки, заказанный им в одной из лицензированных организаций-монополистов,–пройдет как минимум через десять (!) инстанций. В каждой из них владельцу квартиры предстоит официаль­но уплатить ведомственные сборы, в сумме составляющие от $ 800 и выше. На­ивно полагать, что собственник жилья ограничится лишь легальными расходами, т. к. вся правовая база по этому вопросу имеет разрешительный ха­рактер и очень многие вопросы оставлены на усмотрение чиновников.

Самый простой путь – если все согласования в МВК возьмет на себя ремонтно-строительная фирма, которую вы выбрали для воплощения ваших идей. Но для энту­зиастов, решивших все это сделать самостоятельно, мы приведем в этой книге основные правовые документы, регламентирующие перепланировку жилого фонда.

В целях правовой защиты большинства жителей от произвола не в меру ретивых соседей - перепланировщиков в июле 1999 года вступила в силу новая редакция Зако­на Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». В сен­тябре того же года Московской городской Думой принят закон № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Наряду с последним по-прежнему действует распоряжение мэра Москвы Ю. М. Лужкова о перепланировке № 166/1-РМ от 13.07.96 г.

В правовом отношении самым «продвинутым» в России считается именно зако­нодательство Москвы. Оно «задает тон» другим регионам в проведении политики переустройства жилья. Подобные законы и распоряжения принимаются местными властями во многих крупных городах нашей страны. Законодательство направлено на обеспечение единого порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города. Другая, не менее важная сторона дела – регулирование возникающих в связи с этим правоотношений между гражданами, юридическими лицами, органами исполнительной власти, местного самоуправле­ния, в число которых входят районные управы. Поэтому читателям есть смысл озна­комиться с этими документами поподробнее.

Полагаю, владельцу квартиры понятно, как много терний ожидает его на пути са­мостоятельного переустройства жилья. В заключение хотелось бы добавить, что за самовольное переустройство жилых помещений закон предусматривает ответствен­ность. Эксплуатационная организация вправе обязать виновное лицо провести восста­новительные работы по приведению помещения в прежнее состояние за свой счет. Ав пункте 3 статьи 13 Закона г.Москвы«О порядке переустройства помещений в жилых домах» сказано: «В случае длительного (свыше двух месяцев) непринятия мер к уст­ранению нарушений и их последствий районные управы обращаются в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц».

Между тем, существует иной, более верный и надежный способ достижения положи­тельного результата– доверить решение проблемы профессионалам. Как правило, воп­росами согласования перепланировок занимаются лицензированные риэлторские и юридические фирмы, специалисты которых имеют достаточный опыт общения с чиновниками. С их участием сроки согласования в подавляющем большинстве случаев сокращаются до двух месяцев, результат же обыкновенно бывает положи­тельный. Конечно, профессионалы работают не задаром, однако размер их вознаг­раждения в основном не превышает 10% от общих затрат на переустройство.

Теперь, когда мы упомянули о правовых аспектах, можно перейти к обсуждению самой темы перепланировки квартиры.

При создании интерьера отталкиваются прежде всего от имеющегося исходного пространства, затем от запросов и возможностей хозяев квартиры, и, наконец, от индивидуального вкуса.

Многие современные журналы предлагают массу вариантов перепланировки ти­повых квартир. Но, к сожалению, «средний» обладатель малогабаритной городской квартиры, в которой живет семья из трех-четырех человек, среди этого изобилия предлагаемых вариантов врядли сможет найти для себя подходящий –все предлага­емые варианты требуют довольно больших площадей для своей реализации, а также значительных капитальных затрат.

Заниматься объединением пространства надо в квартирах, площадь которых превышает 100 м2 .При объединении помещений людьми руководит идея о преимуществах «перетекания пространства» перед обычной планировкой. Современная мода, пришедшая с Запада, – объединение жизненного пространства, – рассчитана на несколько другие нормы площадей. Например, когда на первом этаже квартиры, где расположены прихожая, гостиная, столовая и кухня, – минимум 50 м2, и на втором этаже, где расположены спальни и рабочий кабинет, – еще столько же. Вот тогда можно на первом этаже жизненное пространство смело объединять .В такой кварти­ре и отдохнуть есть где и есть где принять гостей.

Из малогабаритной квартиры, если в ней проживает семья с детьми, да еще и с те­щей или свекровью, можно получить не единое жизненное пространство, а единую «психушку».

Но профессиональные архитекторы и дизайнеры убеждают нас, что даже «хру­щевку» с ее крошечной кухней, прихожей, смежными комнатами и низкими потол­ками можно усовершенствовать, сделать более современной и удобной. И более того, даже и тут подходы могут быть разнообразными.

Вариант организации в квартире единого пространства предназначен для прожи­вания одного человека или семьи из двух человек. Например, молодой семьи, ведущей достаточно«бурный» образ жизни, или для одинокого холостяка. В этом случае, сломав все стены, можно получить единое пространство, разделенное на зоны – здесь спят, здесь едят и т. д. Для большей семьи такой подход абсолютно не подхо­дит – для семьи нужны комнаты, особенно если в ней есть дети и пожилые люди. Каждый член семьи для обретения душевного комфорта должен иметь индивидуальное пространство, обустроенное по его вкусу.

Для определения размера этого пространства необходимо учитывать характеры жильцов. Самые неприхотливые – флегматики, на втором месте – волевые сангви­ники. Холерики требуют гораздо больше места, а меланхоликам для обретения чувс­тва комфорта нужен простор.

Все детали реконструкции квартиры надо хорошо продумать. Прежде всего, надо вычертить план квартиры и посмотреть, как распределяются «жизненно важные потоки»: удобно ли расположен санузел, куда выходит дверь этого самого санузла (чтобы не получилось, что дверь санузла выходит в гостиную). Хорошо подумать, прежде чем объединять ванну с туалетом (это сейчас тоже модно). Если в квартире два санузла, то можно пойти на такое объединение, если один, то не стоит. Необходимо учесть и количество человек, проживающих в квартире, ведь когда один из них надолго за­нимает это самое «объединенное пространство», то остальным придется топтаться под дверью, ожидая очереди. Даже если вы живете один, но любите приглашать гос­тей – такое объединение тоже может стать проблемой.

Если вы все-таки решили совместить ванну с туалетом, такое объединение имеет свои плюсы. При таком совмещении разрушается вся сантехкабина. И избежать этого нельзя, поскольку, если сломать только стену, провиснет потолок. Однако подоб­ная перспектива никого не должна пугать. Ломать сантехкабину полностью не только можно, но иногда даже и нужно. Дело в том, что в наших домах сантехкабина делается из разных материалов: гипсолита (то есть гипса), ацеита (асбестоцементная плита толщиной в 1 см, еще ее называют плоским шифером) или бетона.

Так вот, асбестобетонная плита из-за наличия в ее составе асбеста относится далеко не к самым экологически чистым материалам. Проще говоря, такая плита немно­го «фонит». Именно по этой причине обладателям сантехкабин из ацеита рекомендуют делать перепланировку санузла. Но даже если стены сделаны из гипсолита, снос сантехкабины отнюдь не повредит. Дело в том, что между стеной сантех-кабины и стеной собственно дома есть зазор. Так что после завершения всех отделочных работ высвобождается 5–10 см, что для маленькой ванной комнаты сов­сем неплохо.

Выиграть место в ванной комнате поможет замена ванны на душевую кабину. Тог­да там легко поместится и стиральная машина. Но для любителей принимать ванны этот вариант тоже не подойдет.

Какие помещения можно объединить? Можно объединить столовую, если пло­щадь квартиры и состав семьи позволяет иметь такую отдельную комнату, и кухню. Гостиную совмещать с кухней уже нежелательно– запахи, идущие с кухни, еще как­-то уместны в столовой, но в гостиную они проникать не должны. Конечно, боль­шую роль играет качество вентиляции на кухне, но какой бы мощной и качественной она ни была, запахов в комнате избежать трудно.

Гостиную можно объединить в единый блок с прихожей. Но только при наличии отдельных комнат, таких как спальни, детская и т. д.

Если площадь квартиры позволяет, то лучше всего выделить в ней две зоны: гостевую и хозяйскую. Хозяйская зона – это такие комнаты, как детская, спальня и «хозяйс­кий» санузел – все это должно быть отделено от гостевой зоны и желательно, чтобы гости туда вообще не попадали, если их туда специально не приглашали.

Любой интерьер должен быть построен по следующему закону: в квартире есть кульминация, эмоционально насыщенная зона и более спокойные, умеренные по­мещения. Естественно, в спальне не может быть кульминации. В этом помещении отдыхают и спят. Планировка должна быть такой, чтобы, передвигаясь по квартире, мы периодически попадали из спокойных зон в эту эмоционально насыщенную. Этой «эмоциональной» зоной может быть гостиная или холл, если путь в комнаты лежит через них. При другой планировке такой зоной может оказаться коридор, если он расположен так, что, куда бы мы ни отправились, мы обязаны пройти через него. В этом случае именно в нем и выгодно расположить цветовой акцент (цветовую кульминацию).